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原状回復の内容 [原状回復]

借主には、賃貸借契約終了の際、その物件をもとの状態に戻してから、貸主に返還すべき義務があり,これを「原状回復義務」といいます。

しかし、貸主は建物を貸すことで家賃収入を得ていますので、明け渡しのときにすべて新品にして返還されるのであれば、貸主はそれだけ不当に利益を得ることになります。

そこで原則として、「通常使用による損耗」については、修繕費用を請求する権利はないのですが、故意・過失による損耗の回復に限っては請求が可能です。


特約は有効か?

「借主は、故意過失を問わず、建物の毀損・滅失・汚損その他の損害につき損害賠償をしなければならない」という特約がある場合はどうでしょう。
この場合、貸主は「通常生活による損耗」についての修繕費用負担を借主に請求できるのでしょうか。

この点について、最近の裁判例では質問のような特約がある場合でも「ここでいう損害には、賃貸物の通常の使用により生じる損耗は含まれない」と、特約の効力を限定的に解釈したり(名古屋地裁/平成2年10月19日判決)、特約自体の有効性を否定したりしています。


つまり、「通常生活による損耗」は、やはり貸主が負担すべきとする傾向にあります。

そのため、特約があっても、原則として「通常生活による損耗」について借主側が修繕する必要はないと考えられます。

したがって、借主が普通に生活をしている限りクロスやカーペットを新品にしての返還請求をすることはできません。


判例の流れ

① 特約の必要性があり、暴利的でないという客観的で合理的な理由が存在すること
② 通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことを借主が特約から認識していること
③ 借主が特約による義務を負担すると意思表示をしている

以上の3つの要件が必要であるとしています(伏見簡裁/平成7年7月18日判決)。


これらを一つずつ具体的に見ていくと、以下のようなことが必要になります。

①では、物件が周辺の家賃相場と比べて明らかに安いため修繕費用くらいは借主に負担してもらう必要があること、また、修繕の範囲や費用が妥当で、特に暴利的ではないこと。

②では、「通常使用による損耗」の修繕費用は借主が負担する必要はないという原則があるが、この契約では例外的に負担することになっている、と契約者本人に理解させること。

③では、将来借主の負担を予想させる修繕費用がどの程度になるのか、工事項目、工事内容、工事項目ごとの概算費用を具体的に明示しておくこと。

もし、このうちのどれかが欠ければ、貸主は借主に「通常使用による損耗」の修繕費を請求できなくなります。

原状回復Q&A [原状回復]

原状回復
国土交通省発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のQ&A」を一部抜粋してみました。

Q 退去時のトラブル回避の注意点とは?

A 退去するときの修繕費用等をめぐってのトラブルは、入居時にあった損耗・損傷であるかそうでないのか、その発生の時期などの事実関係が判然としないことが大きな原因のひとつです。
 そこで、入居時と退去時においては、契約内容を正確に理解することの他に、賃貸人・賃借人双方が立ち会い、本書にあるようなチェックリストを活用するとともに、写真を撮るなどして、物件の状況を確認しておくことは、トラブルを避けるために大変有効な方法です。
 このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。


Q 賃貸借契約時の注意点

A 退去時の原状回復についてなど、賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約は、「契約自由の原則」によって、借地借家法26条以下並びに消費者契約法8条以下の強行規定(契約の内容を規制する規定)に反しない限り、当事者間で内容を自由に決めることができます。
 契約はあくまで当事者の合意により成立するものであり、合意して成立した契約の内容は、原則として賃借人・賃貸人双方がお互いに守らなければなりません。
 したがって、賃貸借の契約をするときには、その内容を十分に理解することが重要です。契約書をよく読まなかったために、後になって原状回復の内容についてトラブルになる事例は少なくありません。契約書は貸主側で作成するのが一般的ですが、貸主側は契約の内容を理解してもらうことに努め、借主側は自分の希望を明確にした上で契約の内容を十分に理解して契約を締結することが重要です。


Q 退去時に賃借人の負担する損害賠償額が契約書に定められている場合

A 賃貸人と賃借人の間で退去時の損害賠償額を予め決めて契約書に定めておくことは可能ですが、常に有効とは限りません。契約の当事者は、損害賠償の額を予定し、契約で定めておくことができます(民法420条)。
これを損害賠償額の予定といいますが、賃借人が賃貸借契約に関して賃貸人に損害を与えた場合に備えて規定するものです。ただし、民法90条並びに消費者契約法9条1号により無効となる場合もあります。
 従って、賠償額を予定してそれを契約しても、実損額によっては予定賠償額どおりに請求できない場合もあります。


Q 契約書に「原状回復をして明け渡しをしなければならない。」と記載されている場合、内装等を全て新しくする費用を負担しないといけないか?

A 賃借人が通常の使用方法により使用していた状態で、借りていた部屋をそのまま賃貸人に返せばよいとするのが一般的です。
賃貸借における原状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。
 判例・学説の多数は、賃借人の原状回復義務を、賃借人が賃借物を契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していた状態であれば、使用開始時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すればよいとしています。
 したがって、賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に汚損・破損などの損害を生じさせた場合は、その損害を賠償することになりますが、汚損や損耗が経年変化による自然的なものや通常使用によるものだけであれば、特約が有効である場合を除き、賃借人がそのような費用を負担することにはありません。


今日のちょこ

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近いなぁ~

敷金返還と原状回復の特約-3 [原状回復]

敷金返還と原状回復の特約
通常損耗でも特約によって原状回復義務を負うことがあります。
その場合敷金は返還されるどころか、追加金を請求される場合もあります。

原状回復の特約について
 賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められます。一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能ということです。
 しかし、判例等においては、一定範囲の修繕(小修繕)を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力はありません。

賃借人に特別の負担を課す特約の要件
 ①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
 ②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
 ③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

このように、賃借人が通常損耗でも原状回復費用を負担することもできますので、賃貸借契約にそのような記載がある場合、知らなかったとは言えなくなります。

 最高裁判例では、「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費を賃料の中に含ませていてその支払いを受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人に賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」との判断が示されている。
 また、消費者契約法では、その第9条1項1号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」等について、「平均的な損害の額を超えるもの」はその超える部分で無効であること、同法10条で「民法、商法」等による場合に比し、「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と規定されている。
 したがって、仮に原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めた上で、賃借人の十分な認識と了解をもって契約することが必要である。
また、客観性や必要性についてでは、例えば、家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに、こうした義務を賃借人に課すような場合が考えられるが、限定的なものと解すべきである。
なお、金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意志表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことが重要になる。

なんだかんだ言っても結局は、契約書に退去時の原状回復義務があるかどうかをきちんと確認することが重要です。

今日のじじ

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視線の先に何がいるんですかね?

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