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破産管財人からの所有権移転登記 登記原因証明情報 [不動産登記]

こんにちは、ちょこじぃです。

破産管財人から所有権移転登記の依頼を受けました。

登記原因証明情報って、どう記載するんやろ・・・

ということで調べてみました。



           登記原因証明情報
1 登記申請情報の要項
(1)登記の目的 所有権移転
(2)原   因 平成  年  月  日 売 買
(3)権利者   甲
   義務者   破産者  乙
         破産管財人 △△弁護士
(4)不動産   後記記載のとおり

2 登記の原因となる事実又は法律行為
(1)(売買契約)
   甲と破産者乙の破産管財人△△弁護士は、平成 年 月 日、手付金の授受と伴に
   本件不動産の売買契約を締結した。
(2)(所有権移転時期の特約)
  (1)の売買契約には、本件不動産の所有権は、売買代金全額の支払いが完了した時に
   移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。
(3)本件不動産の売買契約締結には、裁判所の許可を要するところ、平成 年 月 日、
   その許可を得た。
(4)(代金の支払い)
   甲は、乙の破産管財人 △△弁護士に対し、平成 年 月 日、売買代金の残代金全額を
   支払い、乙の破産管財人△△弁護士は、これを受領した。
(5)(所有権の移転)
  よって、本件不動産の所有権は、同日、乙から甲に移転した。

平成  年  月  日 □地方法務局 御中

上記の登記原因のとおり相違ありません。
義務者(住所)
   (氏名)破産者 乙
  
   (住所)
   (氏名)破産管財人 △△弁護士(印)

不動産の表示          
 所   在  
 地   番  
 地   目  
 地   積  
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数個の取得持分のある一部移転登記 [不動産登記]

こんにちは、ちょこじぃです。


数回にわたり取得した持分の一部を移転する場合・・・・・・・( ˘•ω•˘ )


どうやるんだっけ?(*''ω''*)


久しぶりだから忘れちゃったよ。(嘘)


登記の目的と特定の仕方は次のとおりです。


登記の目的  甲某持分一部(順位何番で登記した持分)移転


たまに変化球的な登記があると忘れていることが多くて困りますね。


歳かな?

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相続財産法人への登記名義人表示変更 [不動産登記]

相続人のいることが明らかでないときには、その相続財産は法人とされ、「相続財産法人」が成立します(民法951条)。

民法952条により相続財産管理人が選任され、その被相続人が不動産を所有している場合は、相続財産管理人は、その不動産の登記名義を「亡○○相続財産」と変更する氏名変更登記を申請する。

なお、被相続人の相続財産管理人の選任審判書上の住所と登記上の住所が違っていれば、住所変更登記も必要となる。

相続人のいることが明らかでないときには、相続財産の帰属先の存否そのものが不明であるため、相続財産が無主物(所有者がいない物)となることを避けるために、相続財産そのものを法人と擬制するのです。



                     登記申請書
登記の目的 所有権登記名義人氏名変更
原   因 平成○年○月○日 相続人不存在
変更後の事項 登記名義人 亡○○○○相続財産
申 請 人 住所
       亡○○○○相続財産管理人 ○○ ○○
添付書類  登記原因証明情報 代理権限証書
平成○年○月○日申請 ○○法務局○○出張所
代 理 人  
     
登録免許税  金1,0000円
不動産の表示 (省略)


*登記原因は「相続人不存在」で、年月日は被相続人の死亡日になります。
*相続財産管理人選任審判書を登記原因証明情報とすることができる(ただし、下記の場合は相続人不存在を明らかにする戸籍等が必要)。
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一筆の不動産に複数の抵当権が設定されている場合の抹消登記申請 [不動産登記]

一筆の不動産に設定されている、同一の権利者のために設定された2つの抵当権について、抹消の原因および日付が同一であれば、1件の登記で一括して抹消登記を申請することができます。


この場合、登記の目的はそれぞれ「1番(あ)抵当権抹消」、「1番(い)抵当権抹消」となります。

抵当権抹消登記では、1つの申請ごとに、不動産1つあたり1,000円の登録免許税がかかります。

一括申請しない場合、「1番(あ)抵当権抹消」、「1番(い)抵当権抹消」の2件で登記申請をすれば、それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円登録免許税がかかります。

ところが、同一申請により一括して抹消登記をすれば、2つの抵当権を抹消するのに登録免許税が1,000円で済みます。

抵当権が設定されている不動産の個数が多ければ、登録免許税の額に大きな違いが生じることになります。

法定相続情報証明制度 [不動産登記]

こんにちは、ちょこじぃです。

平成29年5月29日(月)から,全国の登記所(法務局)において,各種相続手続に利用することができる「法定相続情報証明制度」が始まります。


法定相続情報証明制度とは、法務局で登記官がその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付することによって、各種相続手続きで戸籍謄本等の束を提出することがなくなります。

これまでの相続手続では,被相続人の戸除籍謄本等の束を,相続手続を取り扱う各種窓口に何度も出し直す必要がありました。

法定相続情報証明制度を利用することによって、その後の相続手続は,法定相続情報一覧図の写しを利用することで,戸除籍謄本等の束を何度も出し直す必要がなくなります。


まぁ~~相続登記自体はこれまでどおりみたいですけどね。

仮登記担保 [不動産登記]

債務者が債務を弁済しないときには、債務者に属する所有権その他の権利を債権者に移転する旨をあらかじめ契約し、これに基づく債権者の権利について仮登記若しくは仮登録をしておくというように、債権担保の目的を達成しようとする担保の方法をいいます。


例えば、AさんがBさんに1,000万円を融資する際に、Bさんの所有する時価2,500万円の不動産について、代物弁済の予約、停止条件付代物弁済、売買の予約などの約束をし、将来の所有権取得を保全するため仮登記をしておき、万一弁済期にBさんが元利合計の債務額を弁済できないときは、当然に(停止条件付代物弁済の場合)あるいはAさんが予約完結権を行使することによって(代物弁済の予約、売買の予約の場合)、Aさんがその不動産の所有権を取得するという方法による担保を指します。


抵当権のように煩雑な手続を要せずに債権者の満足が得られることが利点であり、広く行なわれるようになったのですが、債務者にとっては不利な点が多々あります(例:1,000万円の債務で2,500万円の不動産を喪失します)。


そこで判例は、債務者に不当な不利益を負わせることなく、しかも債権者の担保の目的を達成できるように、前記のBさんが弁済期に履行しなかった場合にはAさんは目的不動産を処分する機能を取得しますが、不動産の適正評価と債務額(換価のための費用を含みます)の差額は清算金として支払うべきだとしました。


上記の判例が形成されたことに基づき、昭和53年に仮登記担保契約に関する法律が制定され翌54年4月1日から施行されました。


同法は、所有権取得の手続として、債務者へ通知をし、その通知が債務者に到達した日から2ヶ月を経過しなければ所有権を取得できない。

清算義務を定め、精算金の支払いと不動産の所有権移転登記および引渡しとは同時履行の関係にある。

債権者が正当な清算金の支払いをするまでは元本と遅延損害金を提供して不動産の受戻しができる
ということなどを定めました。

合筆ができない土地 [不動産登記]

行員N:「先生、A土地に当行の担保が入っていて今度B土地と合筆するんですが、B土地にも担保が入っていて・・・この場合、どっちの担保が優先されますか?」

と質問される。


わたしゃ~、土地家屋調査士じゃないけん、知らんがなとも言えず、それに私のお気に入りの美人Nさんのご質問なので、ちょいちょいと調べた結果がこれです。


合筆する前の土地のどれかに、抵当権や根抵当権などの担保が設定されていれば、原則、合筆ができませんが、すべて同じ担保であれば合筆できる場合があります。

合筆できる場合が次のとおりです。

合筆前の土地に担保の登記がされていたとしても、登記の順位番号から受付年月日や受付番号まですべて、完全に同じであれば、合筆ができることになります。

抵当権や根抵当権の登記は、登記簿謄本の権利部の乙区に順番に記載されます。
その際には、登記の順位番号や、登記の目的、登記の受付年月日・受付番号、権利者その他の事項が記載されます。

美人Nさんの質問は、A土地とB土地の担保が違う担保なので、今回の場合は合筆できません。

と回答。

美人Nさんから、ありがとう(私的には「素敵」と聞こえた)と言われ、勝手に盛り上がる 

わ・た・し(⋈◍>◡<◍)。✧♡

いやぁ~~~今日はいいことありそうだわ。"(-""-)"


そういえば、2月21日は、お誕生日でしたね。


電話先で、永遠の28歳とほざいていましたが、いやいや、あなた30オーバーだからねぇぇぇぇぇ~。



崎と﨑の場合の登記名義人表示更正の可否 [不動産登記]

登記簿上の所有者の表示が「崎」であり印鑑証明書などの公的な証明書が「﨑」であっても「崎」と「﨑」は「誤字俗字・正字一覧」(日本加除出版)によれば、「崎」と「﨑」は同一性があると判断されているため、所有権登記名義人氏名更正登記をする必要はありません。

仮登記 [不動産登記]

売買の予約とか、または期限に借金を返さないときは代物弁済として不動産を取得するという約束をしたとき、または、農地が宅地に変更されたら買い取ろうというような契約をしたときは、当然、将来、所有権移転の本登記をすることが予想されます。

この、将来の本登記に備えて、あらかじめ登記記録上の順位を保全するためになされる予備登記が、仮登記です。

登記は順位がものをいいます。

無担保の土地と知って売買の予約をしておいても、いよいよ正式に売買が成立するまでの間に、だれかがそれに抵当権の登記をしてしまえば、後順位の取得者はそれを背負い込む結果となります。

そこで、途中で第三者に割り込まれぬため、この仮登記をする必要があります。

つまり、仮登記をした後で本登記をすると、その対抗力の順位が仮登記のときにさかのぼるから、仮登記後に付けられた一切の登記は効力を失います。

効果が大きいのと、登録免許税も安くすむので盛んに活用されています。

なお、不動産の所有者が、借金を約束どおりに返済できない場合には代わりに不動産(の所有権)を債権者に渡すという約束をして、債権者のために所有権移転請求権保全の仮登記をするというように、仮登記は、実質的には、債権を担保する特殊型抵当権とその登記に近いような働きをするものとしても利用されています。

これは、仮登記担保と呼ばれるもので、その効力などについては仮登記担保法という特別法が詳細な定めをしています。

仮登記の処分 [不動産登記]

仮登記をするのも、原則としては双方の協力によりますが、相手方が仮登記の申請に同意しない場合、裁判所に対して仮登記をすべき旨の処分を申し立てて、この命令によって一方的に行う仮登記を仮登記を命ずる処分と呼んでいます。

仮登記をしようとする者は、その不動産の所在地を管轄する地方裁判所にその申請をし、売買契約書や農地売買契約書など、相手方が当然、仮登記に応ずべき義務のあることを明らかにした書面等を提出すれば、通常は保証金の供託等の必要もなく、仮登記をなすべしという処分命令の正本を交付してくれます。

それを登記所に提出すれば、登記識別情報も必要とせずに、一方的に仮登記を申請することができます。
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