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敷引特約 [建物明渡]

敷引特約がある場合、賃貸人は、目的物が明け渡された時点で上記のような賃借人の債務がなかったとしても、敷金からあらかじめ特約で定めた金額を控除する。

消費者が賃借人である賃貸借契約における敷引特約については、消費者契約法との関係でその有効性が問題となっている。

この点、最高裁判所平成23年3月24日判決(民集65巻2号903頁)は、「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り・・・消費者契約法10条により無効となる」と判示している。

この判決によれば、消費者が賃借人である賃貸借契約における敷引特約については、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、原則として無効となるものと解される。

建物賃貸借契約の更新拒絶 [建物明渡]

建物賃貸借契約の更新

建物賃貸借契約の場合、契約期間が満了しても、次の場合には、自動的にこれまでと同じ条件で契約が更新されます。
1.家主が、賃貸期間満了の日の1年前から、6か月前までの間に、更新を拒絶することを通知しなかった場合。
2.更新拒絶の通知を出したにもかかわらず、期間満了後も建物使用を続ける借主に、家主が遅滞なく異議を述べなかった場合。
3.更新拒絶の通知をした場合であっても、更新を拒絶する正当事由がない場合。

建物賃貸借契約の更新拒絶の要件

建物の賃貸借契約について、貸主側から更新を拒絶する場合には、事前に、借主に対して、契約期間満了の日の1年前から半年前までの間に書面による更新をしない旨の筒井をしなければなりません(借地借家法26条)。

また、契約更新の拒絶に関しては、建物の利用状況及び建物の現況などを考慮して、立ち退きが必要であるという「正当事由」が無ければなりません(借地借家法26条)。

よって、通知をする場合には、発送する時期を確認の上、必ず「確定日付」のある内容証明で通知をするとともに、文中に、きちんとした立ち退きの正当事由の説明を記載するということが重要です。

家主が更新を拒絶するために必要とされる正当事由の有無の判断基準について、借地借家法28条で次のような基準が示されています。

1.賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情
2.賃貸借に関する従前の経過
3.建物の利用状況
4.建物の現況
5.家主の立退き料等の提供

建物明渡 [建物明渡]

未払い家賃に関する法律相談で、賃借人を退去させたいということになりました。
この場合の手続きの流れを紹介します。

建物明渡請求の流れ
1.内容証明郵便(配達証明書付き)による賃貸借契約の解除、滞納家賃の請求
 土地や建物を明渡しを請求する場合、まず最初に賃貸借契約の解除をします。賃貸借契約を解除したことを証拠として残すため、また法的手続きに着手したことを知らせ、相手方を和解交渉の席に着かせるために、内容証明郵便を使います。具体的には、滞納している家賃を支払うように催告し、支払いがない場合、賃貸借契約を解除する旨の通知を出します。相手方が和解交渉の席に着く見込みが無い場合は、賃貸借契約の解除を訴状によってする場合もあります。

2.占有移転禁止の仮処分
 賃借人に対し判決をとっても、5で述べる強制執行をする際に、賃借人ではない別人が賃借物件を占有していた場合、強制執行することができない場合があります。そこで、裁判をする前に、占有移転禁止の仮処分命令の申立てをすることがあります。占有移転禁止の仮処分とは文字通り「占有の移転を禁止する命令」です。これをしておけば、強制執行の際に別人が占有していたとしても、賃借人に対して判決を取得していれば強制執行が可能です。

3.訴訟提起
 賃借人から全く連絡が無い場合、和解交渉がまとまらない場合は裁判をします。

4.訴訟提起後の和解交渉
裁判所の訴訟指揮にもよりますが、一度和解交渉になる場合があります。

5.強制執行
 和解が成立しない場合、判決を取得します。その後、強制執行をしなければなりません。強制執行には、通常執行官・鍵屋・執行業者を手配し、行ないます。


今日のじじ
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釣れるかなぁ~?
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釣れました(笑)


建物明渡等請求 [建物明渡]

建物明渡請求
こんにちは、ちょこじぃ~です。
最近、家賃請求の法律相談が何故か増えてます。
賃借人が家賃を払わず、開き直っているとか、家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したけど、賃借人が立ち退いてくれないとか・・・
今日は、説明ではなくボヤキになりそうです。
このような場合のほとんどが、家賃滞納後すぐに法的手続きに着手しなかった結果、ずるずると家賃を滞納し、結果として建物明渡請求訴訟にまで発展しています。

私が担当している案件でも、「払えない」の一言で話し合いに応じてくれず、結果、訴訟に発展しています。でも訴訟になった途端、払うつもりだったと訴訟で反論されました。(笑)
真面目な話、家賃を滞納するということは、経済的にかなり困窮していると推測されます。
また、賃借人は、経済力がないため次に住む場所を決めることができず(敷金・礼金・仲介手数料等がかかるため)強制執行まで任意に出て行かないことも珍しいことではありません。もちろん、家賃を滞納する賃借人に非がありますが、自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きさせるためには、法的手続きを踏み債務名義(判決)を取得し、強制執行をしなければなりません。
訴訟提起から判決を取得して強制執行まで至ると、早くて3ヶ月、遅くて6ヶ月程度の期間が、必要です。
 賃貸人(大家さん)は被害を最小限にとどめるため、早期に法的手続きに着手して被害を最小限にとどめる必要があります。
早期の段階で、弁護士・司法書士から内容証明書を通知してもらうと賃借人の対応がだいぶ違ってきますが、ほとんどの相談者が1年以上放置しているので、賃借人が逆に強気になるケースがあります。
別の案件では、賃借人が「請求してこないから払わなくていいと思っていた」「請求しない方が悪い」「一度にそんなに払えるか」と逆切れされる始末です。
ほんと困ったものですが、訴訟では、「滞納家賃の免除」、「ある程度の期間の立ち退きの猶予」、場合によっては「立退き料の支払い」等を条件に、和解による早期の立ち退きを目指す意識が必要です。
この話をすると賃貸人は絶対納得がいかないと憤慨されます。ただで建物を貸した挙句追い銭まで払うことになる。そんなことが許されていいのかと・・・
気持ちはわかりますが、無い袖は振れない賃借人と割り切って新しい賃借人を探した方が経済的です。建物明け渡しの一番の目的は、あくまで、「明け渡し、立ち退き」です。
「家賃の回収は二次的な目的」という意識を持って、損害を最小限に防ぐことを考えるといいでしょう。

今日のちょこ
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続・容疑者C 


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