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抵当権消滅請求 [抵当権抹消]

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の所有権を取得した第三者が、自己が評価した抵当不動産の価額相当額を抵当権者に提供して、抵当権の消滅を請求する制度であり、平成16年4月1日から施行された改正民法において、濫用の弊害が指摘されていた滌除に代えて新設されたものである。

第三取得者が登記された債権者全員に対して民法第383条各号所定の書面を送付した場合には、債権者が書面の送付を受けてから2ヵ月以内に抵当権を実行して競売を申立てないと、第三取得者の提供した代価または金額を承諾したものとされ、第三取得者が代価又は金額を払い渡しまたは供託したときは、抵当権が消滅する。

抵当権者などの債権者が競売を申立てて、買受人が現れないために競売が取り消された場合には債権者が承諾したものとはみなされず、第三取得者は再度抵当権消滅請求をすることができるが、無剰余取消の場合は承諾が擬制される。

年金福祉事業団の抵当権抹消 [抵当権抹消]

久しぶりに年金福祉事業団の抵当権抹消の依頼があり、どこまで抵当権移転をするんだっけと、とりあえず預かった書類を確認。

うっ抵当権移転登記の委任状がない・・・

すぐさま、担当者に抵当権移転登記の委任状がないことと、さりげなく独立行政法人住宅金融支援機構に債権譲渡がされているか聞いてみる。

担当者は???という感じでした。

私も聞いた後、特定の銀行以外の債権は対象外とされているのを思い出し、担当者に「なんでもないです~~~、大丈夫でした~~~」と誤魔化し・・・

きちんと調べて聞かないとダメですよと反省。

ということで、年金福祉事業団の抵当権移転登記は次のとおりです。


登記の目的  〇番抵当権移転

原因 平成13年4月1日年金福祉事業団の解散及び業務の承継等に関する法律(平成12年法    律第20号)第1条第1項により承継

平成18年4月1日年金積立金管理運用独立法人法(平成16年法律第105号)附則第3条    第1項及び第4号により承継

権利承継者  (被承継者 年金福祉事業団)
東京都港区虎ノ門四丁目3番13号
独立行政法人福祉医療機構
理事長  〇〇〇

添付情報 代理権限証明情報(特例)

登録免許税 登録免許税法第4条第1項により非課税

不動産の表示


今日のちょこ

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抵当権抹消登記手続きの判決文 [抵当権抹消]

今年、抵当権抹消登記手続き請求なる訴訟をし、時効消滅によって判決を得る。

判決文をみると・・・

ありゃ、判決文に登記原因日付がない。

この場合、登記原因日付は、時効消滅の日だろうか、と登記研究を調べる。

すると、結構判決文に登記原因の日付がないことが多く、その救済措置として、判決確定日を登記原因日付として扱うと記載あり。

知らなかった。

そういえば、これまでの裁判でかかわった書記官、時効取得など原因日付をこれでいいかのかどうか、しつこく聞いていたな。

あまり気にしていなかったけど、いろいろ調べたら、そういうことなのね。

今回の日付は、法務局側の一種の妥協案というところですな。

でもほんと知らなかった。

でも、確定日付以外でも、できなくもないともあるけど、今回は確定日付で申請。

だって、師走で登記官も忙しそうだから・・・

なんていうのは冗談。

判決文から無理やり日付を読み取ってもいいけど、今回は相続とか発生しないから確定日付でも問題ないため。


<判決主文で原因日付が不明である場合の救済措置>

判決確定日を原因日付として扱う
※昭和29年5月8日民事甲938民事局長回答

今日のじじ

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いやそうな顔してるなぁ~


抵当権設定後に取得時効が完成した不動産 [抵当権抹消]

事例
甲は乙さんからA土地を購入し未登記の間に、A土地の売買の事実を知らない乙の相続人丙が、A土地に丁を抵当権者とする抵当権を設定した。

丁が抵当権設定登記をした後に甲が取得時効の要件を備えた場合、丁の抵当権はどうなるでしょうか?

この場合、丁の抵当権は消滅します。

解説
「不動産の取得時効の完成後,所有権移転登記がされることのないまま,第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において,上記不動産の時効取得者である占有者が,その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは,上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り,上記占有者は,上記不動産を時効取得し,その結果,上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。」としています。

抵当権者が破産手続き開始決定を受けている場合の抵当権抹消 [抵当権抹消]

抵当権者が破産手続開始決定を受けている場合、登記義務者として登記申請をおこなうのは、破産者(抵当権者)の破産管財人になります。

この場合、抵当権抹消登記の登記原因によって、裁判所の許可書が必要である場合があります。

まず、登記原因が「弁済」「主債務消滅」の場合には、裁判所の許可書は不要です。

登記原因が「解除」の場合には、裁判所の許可書が必要になります。

破産管財人が破産財団に属する権利を放棄することとなり、破産法72条2項12号の「権利の放棄」に該当するためです。(登記情報611号49頁)。


今日のじじ
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共有者の死亡と抵当権抹消登記手続 [抵当権抹消]

所有権の登記名義人が死亡した後に抵当権が消滅した場合には、相続登記(相続による所有権移転登記)をした後でなければ、抵当権を抹消することができません。

しかし、不動産が共有の場合には、共有者の1人が死亡した後に抵当権が消滅した場合であっても、事前に相続登記をすること無しに抵当権を抹消することが可能です。

共有者のそれぞれが単独で抵当権抹消登記申請をすることが出来るため、共有者の1人が死亡している場合であっても、死亡した共有者者以外の者から登記申請が出来ます。

なお、共有者の1人から保存行為として手続がおこなえるのは、あくまでも抵当権抹消登記のみについてです。その後に、不動産を売却し所有権移転登記をする際や、新たにローンを組んで抵当権設定登記をする場合には、事前に相続登記をしなければならないのは当然です。

抵当権抹消(共有) [抵当権抹消]

不動産が共有である場合、共有者全員が登記権利者として手続きをしなくても、共有者のうちの1人から保存行為として抵当権抹消登記申請がおこなえます。

つまり、共有者の1人が登記権利者となり、登記義務者と共同で登記申請手続ができます。

仮に、共有不動産の場合に、共有者の1人が死亡した後に抵当権が消滅した場合であっても、事前に相続登記をすること無しに抵当権抹消登記をすることも可能です。

共有者のそれぞれが単独で抵当権抹消登記申請をすることが出来るため、共有者の1人が死亡している場合であっても、死亡した共有者者以外の方から登記申請を出来ます。

なお、共有者の1人から保存行為として手続がおこなえるのは、あくまでも抵当権抹消登記のみについてです。
その後に、不動産を売却し所有権移転登記をする際や、新たにローンを組んで抵当権設定登記をする場合には、事前に相続登記をしなければなりません。

抵当権抹消(複数の抵当権抹消) [抵当権抹消]

一筆の不動産に設定されている、同一の権利者のために設定された複数の抵当権について、抹消の原因および日付が同一であれば、1件の登記で一括して抹消登記を申請することができます。

よくある例では「1番」、「2番」のように複数の抵当権が設定されているケースです。

この場合、抵当権抹消の原因および日付が同一であれば、同一の申請により一括して抹消登記ができます。

この場合の登記の目的は「1番、2番抵当権抹消」になります。

また、この場合でも2件(別々に申請)の登記で申請することも可能です。

2件の申請の場合、1つの申請ごとに、不動産一筆あたり1,000円の登録免許税がかかります。

そのため、2件で登記申請をすれば、それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円登録免許税がかかります。
しかし、同一申請により一括して抹消登記をすれば、2つの抵当権を抹消するのに登録免許税が1,000円で済みます。

抵当権抹消 [抵当権抹消]

抵当権付きの債務を返済し終わると、債権者から抵当権を抹消するための書類が交付されます。

これらの書類を債権者から預かっただけでは、抵当権の登記が勝手に消えることはありません。

抵当権の登記を抹消するには、これらの債権者から預かった一定の書類を添付して、

その不動産を管轄する法務局へ、抵当権の抹消登記を申請する必要があります。


抵当権の登記を抹消しないと、どうなるか?
 
お金を返して債務がなくなれば、その抵当権も原則として効力はなくなります。

抹消しないといって、不利益がおこる可能性は低いと思いますが、

後にまた住宅ローンを組みたいとか、

その物件を売却したいといったときには、 原則として抵当権の登記を消すことが求められます。

その際に抹消してもいいのですが、 あまりに長い時間が経ってしまうと

物件の所有者に相続が発生したり、抵当権抹消書類を紛失してしまっていたり、

また金融機関の合併、商号や本店の変更など、 権利関係が複雑になって、

素人では処理できず、 結局高い費用を支払って専門家に依頼しなければならないといった

ことも十分考えられます。

そのため、抵当権の登記は、早めに抹消しておいたほうが無難です。

抵当権抹消と清算結了法人 [抵当権抹消]

登記の法律相談で、所有する不動産にすでに解散している会社の抵当権が残っているという相談を受けたことがありました。
そんなとき、どうすれば抵当権を抹消できるのでしょうか?

事例1
抵当権者が法人で清算結了登記までしてしまっているが、清算結了の前に消滅した抵当権の登記が残っている場合

清算結了登記はしていますが、抵当権抹消手続きが残っているので実体上清算結了していないため、法人格を失っていません。つまり、会社は消滅していなかったということになります。
この場合、元の代表清算人を登記義務者として抹消登記をすることができます。
また、元の代表精算人が死亡している場合には、他の清算人により抹消登記をすることができます。
さらに他の清算人がいなければ、株主総会で清算人を選任するか、それが困難であれば、利害関係人からの申立てで裁判所に清算人の選任を請求することになります。

事例2 
 抵当権者が法人で清算結了登記後に消滅した抵当権の登記が残っている場合

この場合、会社自体を復活させないといけないため、ほとんどの場合清算結了前に消滅したものとして抹消することが多いようです。
いわゆる裏技というやつです。

今日のじじ
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